现在不管是第一次凑够首付准备上车的刚需，还是想换套好房的改善群体，绝大多数人都攥着钱按兵不动，咬死了房价还会再跌，现在买肯定亏。这种全民看跌、没人敢出手的氛围，翻一翻过往的楼市记录，你会发现和2014年楼市触底前夜几乎一模一样。当年售楼处冷得没几个人影，二手房挂出去大半年没人问，所有人都觉得跌势停不下来，结果一波政策下来，热点城市行情一年就翻转，好多踏空的人多花几十万才上车。 我们来看现在楼市的风向，早就换了逻辑。住建部早已明确，楼市供求关系已经发生根本变化，正式进入存量时代。普通人不用记太复杂的内容，只要知道现在看楼市，二手房才是真正的风向标就够了。现在市面上性价比合适的刚需好房，挂出来没几天就能成交，优质房源能谈价的空间越来越小。 再看市面上的库存端变化，全国商品房待售面积已经连续多个月同比下行。开发商现在都主动收缩，很少拿地开新项目，市面上闲置的房子越来越少。之前大家说房价要大跌，核心逻辑就是供过于求，现在这个逻辑的地基正在一点点被抽走。 最直观的变化还得说政策层面，原来的限购限售都在逐步退出，首付比例已经跌到历史低位，房贷利率也还在下调。还有贷款贴息、延长贷款年限这些政策一起落地，政策工具箱里能用的工具基本都拿出来了。大家要拎清楚，这些动作不是为了催着房价暴涨，就是给市场托底。 普涨的时代早就翻篇了，接下来楼市分化会被推到极致。一线城市和强二线城市的核心地段，会率先企稳回暖。那些远郊老破小，还有没什么产业配套的三四线房源，哪怕整体市场回暖，也很难跟上这波节奏。 纯投资的朋友其实早就明白，现在房产早已不是躺赚的省心工具。但对有稳定收入、打算长期自住的刚需来说，无限期等下去的性价比正在快速衰减。楼市底部从来不是某个具体的价格，就是一小段时间窗口，错过了真的就是错过了。 住建系统研判，下一阶段核心城市的优质项目去化会保持不错的水平，二手房的成交热度有望延续。整体价格会以小幅波动为主，不会出现大起大落的情况。政策的利好效果，正在慢慢从一线城市向二线城市传导。 把视线拉回到全国资产定价的核心锚点，北京和上海近期同时抛出了一揽子楼市宽松政策，内容覆盖降低首付比例、下调房贷利率、延长贷款年限，还有重新制定普通住宅认定标准。早在这之前，深圳就已经率先把二套房首付比例降到四成，是北上广深四个一线城市里第一个动手的，但市场反应相对有限。 北京和上海是中国人口和经济体量最突出的两座超级核心城市，一线楼市本身就是全国资产定价的锚。一旦这里的二手房存量市场房价持续下跌，势必会引发土地市场、新房市场，乃至长三角、环渤海等周边区域资产价格的整体重估。这次两大城市同步出手，核心目的就是稳住这个定价锚，避免风险扩散。 北京这次调整，首套房贷款首付比例不再区分普通住宅和非普通住宅，统一调到30%。二套房原来的首付从60%到80%不等，这次统一下调为城六区50%、非城六区40%，按揭贷款年限也从25年延长到了30年。房贷利率也下调了不少，首套房原来LPR加55个基点，调整后城六区加10个基点，非城六区直接参照LPR定价，二套房利率也同步下调了几十个基点。 北京原来的普通住宅标准还是2014年制定的，经过2015年去库存和2020年疫情后两轮上涨，原来差不多九成住宅都被划进了非普通住宅范畴。这次调整之后，北京约七成以上住宅都可以按普通住宅认定，大家要承担的税费负担也跟着降了下来。上海的调整思路和北京基本一致，都是往宽松方向调整。 上海原来的普通住宅总价标准，是内环以内单套不超过450万元、内外环之间不超过310万元，早就和实际市场价格严重脱节，这次也一并做了大幅宽松调整。首套房贷款首付比例从35%下调到30%，二套房首付原来普宅50%非普宅70%，调整后按行政区划分，非六个重点区统一50%，六个重点区为40%。首套房贷款利率从LPR加35个基点下调为LPR减10个基点，二套房利率也普遍下调，这一轮政策力度不小。 这一轮北上的组合拳，在降首付、降利率、延长贷款年限、放宽普宅认定四个方面同时发力，能拿出的常规宽松手段基本都用完了，就剩放开限购没动。广州和深圳目前也只剩放松限购这一步没落地。从居民加杠杆的空间来看，上海住户部门杠杆率约79.7%，北京约69.3%，并不在极高水平。两地又集中了大量高净值人群，加杠杆的资金能力并不缺，关键就看市场能不能认同这一轮的政策预期。 之前“认房不认贷”等政策放松后，房地产市场的回暖效应只维持了一到两个月，之后就再度转冷。北京和上海部分区域的房价，在去年十一月、十二月期间，出现了20%至30%的下跌。这次两大核心城市同步出手，就是要稳住一线城市作为核心资产定价锚的作用，防止估值大幅波动传导到周边城市的房价、土地市场和新房销售。 政策已经落地，接下来政策效果能不能延续到春节前后，能不能在节后形成小阳春行情，还得交给市场检验。对刚需